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  • 全球房地產(chǎn)市場調(diào)整的趨勢及影響

  • 評論:0  瀏覽:1602  發(fā)布時(shí)間:2007/2/27
  •     國際貨幣基金組織近日發(fā)出警告,全球房地產(chǎn)已經(jīng)開始出現(xiàn)降溫的跡象。由于加息和宏觀調(diào)控的作用,美國、法國、西班牙和一些新興經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場都陸續(xù)出現(xiàn)不同程度的降溫。自2000年以來,美國樓市持續(xù)繁榮,成為支撐美國經(jīng)濟(jì)走出衰退和安然度過“9.11”等重大沖擊的主要動力;{TodayHot}而據(jù)經(jīng)合組織估計(jì),工業(yè)國房地產(chǎn)價(jià)格在過去10年中實(shí)際增長了1倍之多,也是拉動工業(yè)化國家消費(fèi)擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)增長的重要動力。全球房地產(chǎn)市場泡沫的破滅和調(diào)整,必將使世界消費(fèi)需求和經(jīng)濟(jì)增長面臨很大的不確定性風(fēng)險(xiǎn),其未來走勢和影響值得高度關(guān)注和高度重視。
        一、全球房地產(chǎn)市場出現(xiàn)歷史上最大的泡沫
        據(jù)英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志分析,過去5年發(fā)達(dá)國家樓市總值由30萬億美元升至超過70萬億美元,增幅相當(dāng)于世界各國國內(nèi)生產(chǎn)總值的總和。{HotTag}全球房價(jià)一路飆升,正形成歷史上最大的房地產(chǎn)泡沫,也是有史以來全球最大的一次資產(chǎn)泡沫。這次樓市泡沫超過20世紀(jì)世界上曾出現(xiàn)的三次房地產(chǎn)泡沫,包括80年代后半期日本的房地產(chǎn)泡沫、80-90年代泰國房地產(chǎn)泡沫和30年代美國部分地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫,而這三次房地產(chǎn)泡沫均引發(fā)當(dāng)事國局域性乃至全球性的經(jīng)濟(jì)金融危機(jī);也超過上世紀(jì)90年代后期全球股市泡沫(歷時(shí)5年,增幅為世界各國國內(nèi)生產(chǎn)總值的80%)及上世紀(jì)20年代后期美國股市泡沫(占其國內(nèi)生產(chǎn)總值的55%)。
        據(jù)該雜志調(diào)查,這一輪全球性房價(jià)飆漲覆蓋面之廣也前所未有。不僅涉及美國、英國、澳大利亞、法國、西班牙等發(fā)達(dá)國家,也覆蓋很多發(fā)展中國家。根據(jù)對全球20國的調(diào)查,1997—2005年位列全球房價(jià)漲幅最大的是南非,達(dá)244%;第二位的是愛爾蘭,達(dá)192%;第三位是英國,漲幅達(dá)154%;第四位是西班牙,漲幅145%.
        全球房地產(chǎn)泡沫膨脹的主要原因,一是主要發(fā)達(dá)國家為了擺脫IT泡沫破滅的影響,促進(jìn)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長,持續(xù)降低利率,使世界利率水平降至歷史低點(diǎn),各種低利率的住房信貸花樣翻新,擴(kuò)大了房地產(chǎn)需求,刺激消費(fèi)者踴躍貸款購房,以獲取市場增值和其他好處;二是投資人在股市崩盤后,大量轉(zhuǎn)向回報(bào)率較高的房地產(chǎn)市場;三是世界油價(jià)猛漲也使得產(chǎn)油國資金充裕,大量富余資金流向世界房地產(chǎn)市場。
        美國房地產(chǎn)泡沫首當(dāng)其沖。為了減輕IT泡沫破滅的沖擊、擺脫經(jīng)濟(jì)衰退,美聯(lián)儲自2000年起連續(xù)13 次降低利率,使聯(lián)邦基金利率由6.5%降到1.75%的低水平。由于房地產(chǎn)市場的財(cái)富效應(yīng),這導(dǎo)致2000年以來美國房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)全面迅速的上漲,為歷史罕見。過去4年多美國平均房價(jià)漲幅已超過50%,而過去半個(gè)多世紀(jì)美國全國平均房價(jià)漲幅僅為5.5%。另據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會2006年9月25日估計(jì),從1995年至今年夏天美國平均房價(jià)已上漲111%。美國的房價(jià)/收入之比和房價(jià)/租金之比都已處于歷史最高水平。按居民可支配收入衡量,美國房價(jià)與收入之比已達(dá)5左右;按全部收入衡量,房價(jià)與收入之比2004年底已達(dá)3.4左右。而1975—2000年,這一比率在2.7—3.0之間很小的區(qū)間內(nèi)波動。同時(shí),房地產(chǎn)市場也存在泡沫心理,大多數(shù)人買房不是為了居住而是為了投資(或投機(jī)),是基于未來房價(jià)上漲和財(cái)富升值的預(yù)期。房價(jià)上漲是不可持續(xù)的,它已經(jīng)脫離了經(jīng)濟(jì)和收入水平的基本面,存在著很大的泡沫成分,美國業(yè)界人士基本認(rèn)同這是美國歷史上最大的房地產(chǎn)泡沫。
        二、全球房地產(chǎn)開始降溫或面臨調(diào)整
        近期,國際貨幣基金組織等國際經(jīng)濟(jì)組織和有關(guān)人士都發(fā)出了全球房地產(chǎn)市場降溫的警報(bào)。據(jù)彭博報(bào)道,近期以來,美國、法國、西班牙、新西蘭和中國部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場都因?yàn)榧酉⒓昂暧^調(diào)控措施而出現(xiàn)不同程度的降溫,截至今年3月,全球樓市的住宅平均價(jià)格在一年內(nèi)上升了6.1%,相比2004年樓價(jià)高峰期的按年遞升10.9%,升幅明顯放緩。
        美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會日前發(fā)表的報(bào)告顯示,8月份美國舊房銷售中間價(jià)比去年同期下跌1.7%。這是美國房地產(chǎn)市場11年來首次出現(xiàn)的年度房價(jià)對比下跌,9月份新房中間價(jià)比去年同期下降9.7%,創(chuàng)近36年來的最大降幅。三季度美國居民新房開支同比下降17.4%,為15年半以來最大跌幅。此外,未售出房屋庫存量增長至392萬幢,按8月銷售速度計(jì)算,需要7個(gè)半月才能售完,這個(gè)比率是1993年4月以來的最大值。
        美商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示,美國8月份的新房開工量猛降6%,是2003年4月以來的最低水平。這是美國新房開工量連續(xù)第三個(gè)月下降。與去年同期相比,當(dāng)月新房開工量下降了19.8%。9月份美國住房建設(shè)開支減少1.1%,連續(xù)6個(gè)月下降。受此影響,美國制造業(yè)活動指數(shù)由9月份的52.9%下降至10月份的51.2%,為2003年6月份以來最低!
        法國全國房地產(chǎn)聯(lián)合會報(bào)告指出,法國平均房價(jià)繼7月下降0.3%之后,8月又下降了1.1%。,房價(jià)連續(xù)兩個(gè)月下降為法國房地產(chǎn)市場近10年來首次出現(xiàn)。其中,8月份法國公寓樓的平均售價(jià)比7月份下跌1.7%,而獨(dú)立住房的售價(jià)下降了0.2%。近期法國房屋交易量也呈下降趨勢,而2006年租金收益增長預(yù)計(jì)也將是7年來最低的。
        隨著房價(jià)下跌,近期法國房屋交易量也呈下降趨勢。據(jù)法國財(cái)政部下屬機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),今年第二季度法國房屋交易量比去年同期下降7.2%,其中獨(dú)立住房的交易量甚至下降22%。
        西班牙房地產(chǎn)市場開始放緩,新開工住宅也開始減慢。今年上半年,全國有超過350萬套住宅處于空置狀態(tài)。馬德里自由經(jīng)濟(jì)市場國際咨詢公司總裁Lorenzo Bernaldo de Quirós稱:西班牙房價(jià)將面臨急劇下跌,問題只是何時(shí)發(fā)生。西班牙對外銀行報(bào)告稱,預(yù)計(jì)房價(jià)從明年底開始將下降,到2009年跌幅達(dá)15%。
        澳大利亞和英國的房價(jià)已基本停止上漲。而日本房價(jià)在連續(xù)坐了14年的滑梯后,似乎有止跌反彈現(xiàn)象。即便如此,現(xiàn)今的日本房價(jià)較1991年的高點(diǎn)也已縮水近四成。
        三、美國及全球房地產(chǎn)市場調(diào)整的主要風(fēng)險(xiǎn)
        美國這一輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要動力是,房地產(chǎn)繁榮刺激了占美國GDP 2/3的私人消費(fèi)的持續(xù)擴(kuò)大。美國及全球房地產(chǎn)市場泡沫破裂將會給美國及世界經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來很大的沖擊。國際貨幣基金組織已經(jīng)發(fā)出警告,美國房地產(chǎn)泡沫破滅將是世界經(jīng)濟(jì)面臨的最大的風(fēng)險(xiǎn)。
        綜合各方面分析,美國及全球房地產(chǎn)市場調(diào)整的主要風(fēng)險(xiǎn)是:
        第一,影響美國及世界消費(fèi)需求。近年來,美國房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)對于刺激消費(fèi)需求起了巨大作用。2004—2005年間,美國居民實(shí)際消費(fèi)平均增長3.7%,而同期個(gè)人實(shí)際可支配收入平均僅增長2.4%,其缺口主要靠房市的財(cái)富效應(yīng)來填補(bǔ)。過去5年間,房價(jià)上漲對美國消費(fèi)需求年增長率的貢獻(xiàn)超過0.5個(gè)百分點(diǎn),一旦房價(jià)趨穩(wěn)或下跌,其對消費(fèi)的貢獻(xiàn)度將會變?yōu)榱慊蜇?fù)值。其他工業(yè)國家也大體類似。
        第二,加快美國經(jīng)濟(jì)減速。據(jù)羅奇的估算,房市泡沫破裂可能將使美國GDP增長率降低2個(gè)百分點(diǎn)以上。其中,建筑業(yè)開支收縮的影響為1.5個(gè)百分點(diǎn),財(cái)富效應(yīng)逆轉(zhuǎn)的影響為0.5個(gè)百分點(diǎn)。如果考慮相關(guān)的關(guān)聯(lián)效應(yīng),影響還會更大。房地產(chǎn)降溫已使今年美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)減速,美國GDP增速從今年一季度的5.6%回落到二季度的2.6%和三季度的1.6%。明年美國經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步回落至2%左右。
        第三,對美國消費(fèi)需求的嚴(yán)重依賴將使有關(guān)國家出口面臨風(fēng)險(xiǎn)。美國2005年消費(fèi)總額達(dá)9萬億美元,比歐洲高20%,分別是日本和中國的3.12倍和9倍。這形成了全球出口對美國消費(fèi)需求的嚴(yán)重依賴,美國創(chuàng)紀(jì)錄的8000億美元貿(mào)易赤字就是一個(gè)例證。美國消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長放緩首先會沖擊高度依賴美國市場國家的出口,如加拿大出口84%輸往美國、墨西哥86%出口輸往美國、中國加上香港轉(zhuǎn)口有40%出口輸往美國,東亞其他經(jīng)濟(jì)體對美國市場依賴程度也比較高。其次,還會通過全球商品生產(chǎn)供應(yīng)鏈在世界經(jīng)濟(jì)中引起連鎖反應(yīng),包括近年來日益依賴中國等市場的經(jīng)濟(jì)體。
        第四,美國經(jīng)濟(jì)減速可能演變?yōu)槿蚪?jīng)濟(jì)減速。美國房地產(chǎn)泡沫破滅有可能使美國進(jìn)入一個(gè)消費(fèi)減速時(shí)期。同時(shí),全球房地產(chǎn)市場調(diào)整也會沖擊世界消費(fèi)需求的成長。在此情況下,世界將缺乏填補(bǔ)美國消費(fèi)需求減少的源泉,也缺乏抵消高度依賴美國經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)行增長模式的政策空間,美國經(jīng)濟(jì)減速將通過全球生產(chǎn)供應(yīng)鏈條傳遍全球,演化為全球經(jīng)濟(jì)的減速。同時(shí),全球房地產(chǎn)市場調(diào)整也會對世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生下跌壓力。
        第五,新興市場面臨更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。美國及全球房地產(chǎn)市場泡沫破滅或調(diào)整,將加劇有關(guān)國家和國際金融市場的動蕩,國際投機(jī)資本將更趨活躍,一些當(dāng)事國和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體金融風(fēng)險(xiǎn)大大增加,某些新興市場將會遭受更大的外部沖擊,不排除發(fā)生局部地區(qū)金融危機(jī)的可能。
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